建築費：0円
倉庫賃料：100万円/月（相場）＝1,200万円/年
年間総コスト：
1,200万円
1,200万円
冷凍冷蔵倉庫の建築・設計を学ぶ Chill & Freezeアカデミー
sponsored by 株式会社澤村
食品・薬品・化粧品などの
品質を守り、物流コストを最適化
品質を守り、物流コストを最適化
冷凍冷蔵倉庫の
今と未来
冷凍冷蔵倉庫は、冷凍食品需要の急増、既存施設の老朽化、
フロン規制対応の難しさなどが重なり、
主要都市や港湾を中心に深刻な不足状態に陥っています。
このメディアは、これらの課題を解決する新時代の
冷凍冷蔵倉庫建設を提案します。
当メディアは、株式会社澤村をスポンサーとして、
Zenken株式会社が運営しています。
Zenken株式会社が運営しています。
目次
CHANGE
2020年代＞2030年代冷凍冷蔵倉庫は
こう変わる
都市部や港湾地区の冷凍冷蔵倉庫は、慢性的な満庫や賃料上昇、老朽化などにより、
安定確保が難しいうえに、電気料金高騰、電力供給リスクなど、さまざまな課題も山積しています。
そこで今、「別の選択肢」を検討し始めている企業が増えています。
それは、「課題を解決できるエリアに倉庫を"建てる"」という選択です。
2020年代
都市部・港湾地区の
冷凍冷蔵倉庫を借りる
2030年代
都市近辺の内陸地に
冷凍冷蔵倉庫を建てる
物流コストの低減×供給安定性×資産形成を
実現する冷凍冷蔵倉庫が今、
求められています。
都市部や港湾地区の既存倉庫を「借りる」形態から、内陸部に「建てる」形態への移行は、物流戦略の転換点です。
背景には、深刻な人手不足とエネルギー価格の高騰があります。内陸地への自社建設は、
配送ルートの最適化による物流コストの低減と、外部環境に左右されない安定供給の確保を同時に実現します。
さらに、自社専用の高度な自動化設備を導入した拠点は、
将来にわたり価値を生む強固な資産形成の手段となり、持続可能な経営基盤を構築します。
監修
冷凍冷蔵倉庫の「これから」を
支える建設パートナー株式会社澤村
澤村は、1950年の創業以来、滋賀県を拠点に多様な建築・土木ニーズに応え続けてきた総合建設会社です。冷凍冷蔵倉庫建設において、構想段階から提案、設計、施工、改修まで、経験豊富な専属チームがワンストップで対応。中長期的な視点に立ち、安定運用と省エネ性能に優れた倉庫の建設を実現します。
CURRENTLY
知っておきたい
冷凍冷蔵倉庫の「今」冷凍冷蔵倉庫が圧倒的に足りない
庫腹占有率は9割超
都市に保管できる場所は限定的
庫腹の需給は地域差が大きく、比重を考慮した庫腹占有率でみると東京、横浜、神戸は90～100％と、危機的な逼迫状況です。
この背景には、冷凍食品ブームに加え、輸入食材の増加、国際航路寄港による原料系貨物の京浜・阪神への集中が考えられます。
これらのエリアは倉庫増設のための建設用地が少ないことから、レンタル倉庫の満庫状態が継続しています。
※参照元：【PDF】日本冷蔵倉庫協会資料「冷蔵倉庫の現状、課題と今後の方向」（https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/content/001851409.pdf）
倉庫の老朽化が
深刻化している
冷蔵倉庫の老朽化は、単なる建物の古さの問題にとどまらず、日本のコールドチェーン（低温物流網）全体に深刻な影響を与える「2030年問題」としてクローズアップされています。特に、築40年を超える倉庫が全体の3割を超え、中小事業者の更新費用負担やフロン規制への対応が大きな課題となっています。
フロン規制で倉庫が廃棄
省エネ義務化の流れも
フロン規制（改正フロン排出抑制法）の強化と、2025年の建築物省エネ法改正に伴う省エネ義務化の流れにより、倉庫業界では古い冷凍・冷蔵設備の廃棄や大規模な設備更新（リプレイス）が急務となっています。 特に、2000年代以前に建てられた施設では、環境規制対応と省エネ基準クリアのダブルパンチとなっています。
「足りない」ならどうする？
借りるor建てる？
借りる場合
メリット
- 初期費用が抑えられる
- 急な依頼、短期利用もOK
- 事業計画にも柔軟に対応
デメリット
- 長期的には月額コストが割高
- レイアウト、立地に制限あり
- 冷却性能・設備の限界
建てる場合
メリット
- 長期的なコスト削減
- 自由な立地選定、自社専用の設計
- 自社資産化による安定性
デメリット
- 初期投資が非常に大きい
- 建設期間が長い
- 保守・修繕コストが自社負担
累計コストをシミュレーション
レンタル（賃貸）
した場合
した場合
建築した場合
（自社保有）
（自社保有）
建設費（冷凍・冷蔵設備含む）：8,000万円
年間維持費（電気代・保守）：300万円/年
固定資産税等：80万円/年
減価償却期間：15年（建物20年・設備15年平均）
年間総コスト：
380万円
380万円
5年・10年・15年・20年のスパンで見ると…
累計コスト
3,900万
安い |
5年 | 累計コスト
|
|
10年 |
200万
安い |
|
15年 |
3,300万
安い |
|
20年 |
7,400万
安い |
グラフで見ると…
冷凍冷蔵倉庫は、短期は“借りる”、
中長期は“建てる”が合理的
中長期は“建てる”が合理的
本シミュレーションから、冷凍冷蔵倉庫は短期・暫定利用であれば「借りる」選択に合理性がある一方、5年超の中長期運用では「建てる」ほうが総コストを抑えられることが明確です。
自社保有は初期投資こそ大きいものの、10年以降は賃貸との差が拡大し、20年では大きなコスト差が生じます。加えて、立地・設計の自由度や資産形成、供給安定性まで考慮すると、事業の中核インフラとしては「建てる」判断が合理的といえます。
長期的なコスト削減・保管スペースの
確保・品質の安定化を目指すなら冷凍冷蔵倉庫の
建築がおすすめ
短期利用や試験運用にはレンタルが手軽に感じられますが、
長期的な経営戦略では「建てる」ことの優位性が大きいと言えます。
賃料を支払い続けるよりも、自社保有の方が10〜15年スパンでのトータルコストは大幅に抑えられます。
自社の商材に最適化した温度管理システムや自動倉庫を導入、商材特性や将来計画に合わせて
最適な倉庫を構築できる点は、自社建設ならではの大きなメリット。
品質の安定化を実現できるだけでなく、安定供給能力の証明となり、取引先からの信頼性も高まり、
競合他社との差別化につながります。
EXAMPLE
すでに多くの食品メーカー・
物流業者・不動産会社は
建築・用地取得に動き始めています
【霞ヶ関キャピタル】
埼玉県入間郡で2.2万㎡の冷凍自動倉庫開発用地を取得
引用元：日本食糧新聞 (https://news.nissyoku.co.jp/news/tanimoto20241011123029339)
不動産コンサルティングを展開する霞ヶ関キャピタルは、埼玉県入間郡三芳町に約2.2万㎡の物流施設開発用地を取得した。同社が展開する冷凍冷蔵倉庫ブランド「LOGI FLAG」の一環として、最新鋭の冷凍自動倉庫を建設する計画。EC市場の拡大や冷凍食品の需要増に伴い、深刻化するコールドチェーンの不足に対応する。配送効率に優れた立地を活かし、2027年の竣工を目指して開発を進めていく方針だ。
参照元：物流ニュースLNEWS (https://www.lnews.jp/2025/11/r1117701.html)
【KIC】
埼玉県春日部市で冷凍冷蔵倉庫の用地取得、2027年12月竣工へ
引用元：物流ニュースLNEWS(https://www.lnews.jp/2025/11/r1128603.html)
物流施設開発のKICホールディングスは、埼玉県春日部市において冷凍冷蔵倉庫の開発用地を取得した。神奈川県厚木市に続く2件目のプロジェクト。都市近郊で老朽化が進む既存倉庫の更新需要や、冷凍食品の消費拡大を投資機会と捉えた動きだ。国道16号や東北自動車道へのアクセスを活かし、広域配送拠点としての機能を持たせる。2027年末の竣工を目指し、増加する低温物流ニーズの取り込みを図る。
参照元：物流ニュースLNEWS (https://www.lnews.jp/2025/11/r1128603.html)
【日本アクセス】
冷凍冷蔵ニーズ拡大で埼玉県久喜市に低温物流センター開設
引用元：物流ニュースLNEWS(http://lnews.jp/2025/10/r1027601.html)
食品卸大手の日本アクセスは、埼玉県久喜市に延床面積約1.7万m2の「久喜低温物流センター」を開設した。冷凍食品の需要増と既存施設の手狭化を受け、最新のマテハン機器を導入した戦略的拠点となる。マイナス28℃の過酷な環境下での省人化を図るため、自動倉庫や自然冷媒を用いた高効率冷凍機を採用。首都圏全域をカバーする配送網を構築し、食品流通のさらなる効率化と安定供給体制の強化を推進していく。
参照元：物流ニュースLNEWS (https://www.lnews.jp/2025/10/r1027601.html)
【日本GLP】
千葉県市川市で冷凍冷蔵倉庫2棟、開発プロジェクト始動
引用元：物流ニュースLNEWS(https://www.lnews.jp/2025/06/r0616705.html)
物流不動産大手の日本GLPは、千葉県市川市で計2棟の冷凍冷蔵倉庫開発プロジェクトを開始した。都心に近接し、湾岸エリアの物流要衝である立地を最大限に活用。フローズン・チルド双方の需要に対応できる設備を整え、食品メーカーや3PL業者の多様なニーズに応える計画だ。2024年問題に伴う配送時間の制約や物流コスト増への対策として、より効率的な配送を可能にする都市型拠点の構築を急ぐ。
参照元：物流ニュースLNEWS (https://www.lnews.jp/2025/06/r0616705.html)
PARTNER
時代に乗り遅れないためにも、
今こそ「建てる」に動くべき
そんな冷凍冷蔵倉庫の頼れる
建築パートナーが…
監修
「冷える」だけじゃない
省エネ性能と輸送コスト最適化できる
冷凍冷蔵倉庫を提供株式会社澤村
徹底したワンストップ対応
“冷える”だけではない倉庫を
構想段階の提案から、設計、施工、改修まで全てをワンストップで対応。冷凍冷蔵機会社との提携で、万が一のトラブル時にも迅速に対応し、安定運用と「止まらない仕組み」を提供します。
また、システム建築の採用と補助金活用支援で初期コストを削減。高断熱構造技術で、省エネに寄与する冷凍冷蔵倉庫を建設します。
遮熱×高断熱×設備制御で
電気代を大きく削減
省エネ・高断熱構造を備えた総合建築サービスを強みとし、高気密・高断熱の外壁材、独自のルーフシステムにより、コスパのよい高性能な断熱材・遮熱材を使用、太陽光発電や、ピークカット（電力効率を上げる技術）の導入、省エネ効果の高い冷凍冷蔵設備と組み合わせることで、温度管理効率やランニングコスト低減を実現します。
「建てる」と言っても、
どのエリアに
建てるべき？
狙い目のエリアは
「滋賀県」
REASON 01
都市部は満庫状態、港湾地区
（北海道・宮城・兵庫・福岡など）
での用地も不足、
内陸地が現実的な選択肢
物流拠点として主要な都市部や港湾部の冷凍冷蔵倉庫は、近年常に満庫状態でひっ迫しており、
新規に倉庫を建設する用地も不足し、価格も高騰しています。
現実的な建設エリアとして、利便性と用地確保のしやすさを備えた内陸地が選ばれ始めています。
REASON 02
滋賀は関西・中部の主要都市に近く
港湾も使える好立地
近畿圏・中京圏・北陸圏の3つの経済圏の結節点であり、日本の東西を結ぶ主要ルートが通り、「中京・関東方面」と「関西・中国方面」、さらには港湾エリアへスムーズなアクセスが可能です。改正物流総合効率化法などの規制強化に伴い、東西間の長時間労働を避けるための輸送拠点として、滋賀県の重要性がさらに増しています。
REASON 03
滋賀県主導の企業立地支援が
充実している
滋賀県は、企業の県内立地や再投資を促進するため、さまざまな支援制度を設けています。
新たな設備投資を計画している企業への企業立地促進補助金、特定の成長産業分野や本社・研究開発拠点など定着性の高い事業所の立地を対象とした助成金制度、BCP策定支援など、ワンストップ窓口を置いて支援しています。
REASON 04
主要な内陸地よりも
土地価格が安い
平野部が広く、倉庫用地が確保しやすい
滋賀県の工業地・倉庫用地の価格は上昇傾向にありますが、近隣の消費地（大阪・京都・名古屋）と比較すると依然として割安です。既存の市街地では難しい「数千坪〜数万坪クラス」のまとまった用地が供給されており、平野部が広いという特徴は、土地確保のしやすさだけでなく、造成コストなど、倉庫建設の初期コスト削減に直結します。
| 滋賀県 | 奈良県 | 埼玉県 | |
|---|---|---|---|
| 近い主要都市 （100km圏内） |
大阪 名古屋 |
大阪 | 東京 |
| 工業地 平均/坪単価 |
10.5万円 | 15.2万円 | 25.3万円 |
※「Chill & Freezeアカデミー」編集チームの独自調査による
PARTNER
狙い目の滋賀で
冷凍冷蔵倉庫を建てるなら…
監修
「滋賀」という立地を活かし、
止まらない仕組みを提供株式会社澤村
「立地×技術」で“冷える”
だけではない倉庫を
滋賀県を拠点とし、70年に渡る実績を持つ澤村は、省エネ・高断熱構造を備えた総合建設会社です。
冷凍冷蔵倉庫建設において、システム建築をベースとした効率的な建設プロセスで高品質・省エネ・低コストを実現。顧客の多様なニーズに対して、商材ごとに的確な環境をつくり、機能性だけでなく、将来を見据えた柔軟な対応を行っています。
提案・設計・施工・改修まで専門チームがワンストップで対応、冷凍冷蔵倉庫にとって重要な「止まらない仕組み」を提供しています。
APPROACH
食品
/ FOOD品質ロスを減らし
供給を止めない
需要拡大を続ける冷凍食品市場において、鮮度と安全性の維持は大きな競争力になるため、保管・出荷を自社でコントロールできる体制の価値は高まっています。「使いやすさ」と「品質管理力」が求められており、「HACCP」に対応した設計、温度帯の適正化、衛生動線、入出庫頻度、結露や電気代高騰といった現場の課題、将来の品目追加まで見据えた設計が重要です。
薬品
/ MEDICINE規制対応と安定供給
薬品用の冷凍冷蔵倉庫の建設では、極めて高い「確実性」が求められます。温度管理や法規制への適合、記録管理、セキュリティ、BCPまで含めた品質保証を支える「インフラ」としての総合設計が求められます。レンタル倉庫では対応しづらい監査対応や将来の温度帯変更にも、自社建設であれば柔軟に備えることができます。
化粧品
/ COSMETICS品質差を出さない
化粧品用の冷凍冷蔵倉庫を設計する際は、温度変動や直射日光、湿度、におい、揮発成分への配慮が必要です。自然派化粧品や海外向け製品の増加により、品質管理体制そのものがブランド価値を左右します。自社建設によって、製品特性に合った保管環境を整えることが、長期的な信頼につながります。
KNOWLEDGE
冷凍倉庫とは？
高付加価値商材を精密に保管
高い専門性を備えた特殊施設
マイナス20℃以下の低温環境で、肉・魚・アイスクリーム・冷凍食品・医薬品など、長期品質保持のために厳密な温度管理が必要な商品を精密に保管・管理するコールドチェーン物流に不可欠な役割を担う施設です。近年、フロン排出抑制法への対応として、自然冷媒を用いた省エネ型の冷却システムを導入するケースが増えています。
保管温度帯
- SF4
- -50℃
以下
- SF3
- -50℃超～
-45℃以下
- SF2
- -45℃超～
-40℃以下
- SF1
- -40℃超～
-35℃以下
- F3
- -35℃超～
-30℃以下
- F2
- -30℃超～
-24℃以下
- F1
- -24℃超～
-18℃以下
参照元： 国土交通省公式HP
「「倉庫業法第三条の登録の基準等に関する告示」の改正について」
(https://www.mlit.go.jp/report/press/tokatsu01_hh_000740.html)
「「倉庫業法第三条の登録の基準等に関する告示」の改正について」
(https://www.mlit.go.jp/report/press/tokatsu01_hh_000740.html)
近年の物流技術の向上と、高まる精密な温度管理へのニーズから、2024年4月「倉庫業法施行規則」の改正では、これまで「F級」と一括りにされていたF4級が、SF（特殊冷凍）1級～4級と細分化されました。これにより、寄託者（荷主）に対してさらに正確な管理体制を証明できるようになりました。
冷蔵倉庫とは？
商材の品質を維持
"凍らせずに冷やす"物流インフラ
一般的に10℃以下から－20℃未満の温度帯で保管を行う施設です。食品の鮮度維持だけでなく、一定の温度・湿度管理で成分の変質を防ぐ必要がある化粧品や薬品などの保管にも欠かせません。温度帯によって冷蔵と冷凍に分かれます。商材の特性に合わせ、結露対策や精密な温度コントロール機能が求められます。
保管温度帯
- C1級
- -18℃超～
-10℃以下
- C2級
- -10℃超～
-2℃以下
- C3級
- -2℃超～
+10℃以下
参照元： 国土交通省公式HP
「「倉庫業法第三条の登録の基準等に関する告示」の改正について」
(https://www.mlit.go.jp/report/press/tokatsu01_hh_000740.html)
「「倉庫業法第三条の登録の基準等に関する告示」の改正について」
(https://www.mlit.go.jp/report/press/tokatsu01_hh_000740.html)
2024年4月の「倉庫業法施行規則」改正で、冷蔵倉庫の等級区分はより実態に即した形になりました。 冷蔵倉庫では特に C3級・C2級 が中心となり、商材特性に応じた温度帯選定が重要です。この改正を受けて、荷主に対して「1℃〜10℃の範囲で厳格に管理している（C3級）」といった精緻な管理体制を証明しやすくなりました。
主な食材
F1級～F2級では、一般的な冷凍食品が主に保管されます。超低温帯SF1級では、急速冷凍後の製品や、マグロ、ウナギ、カニなど高級水産物が主に該当します。
C3級では凍らせない温度管理が必要になります。
C1級（-18℃超～-10℃以下）では、
冷凍直前の原料、下処理済の食材、冷凍準備品などが該当します。
冷凍冷蔵倉庫の指針とは？
計画・建設にあたっては、HACCPに基づいた衛生管理や、災害時のBCP対策が重要な指針となります。
保管温度だけでなく、断熱性能、冷却能力、搬出入動線、将来の拡張性まで含めた総合的な設計が重要。事業戦略を支えるインフラとしての視点が必要です。
冷凍冷蔵倉庫建設に必要な届出
冷凍冷蔵倉庫の建設には、「建築基準法」に基づく確認申請に加え、用途や規模によっては「倉庫業法」に基づく登録が必要です。
また、一定規模以上の冷却設備には「高圧ガス保安法」の届出や、消防法に基づく「火災報知設備」の設置義務も伴います。
SUBSIDY
冷凍倉庫・冷蔵倉庫の価格相場
冷凍・冷蔵倉庫の建設費は坪単価80〜150万円以上が目安で、温度帯や断熱仕様、冷媒、自動化の有無により大きく変動します。
初期費用だけでなく、補助金活用や省エネ設備によるランニングコスト削減、将来の運用まで見据えた計画が重要です。
活用できる
補助金
冷凍冷蔵倉庫建設では、脱フロン・省エネ・省力化を支援する多様な補助金制度が用意されています。多くは建物ではなく設備投資が対象となるため、建築と設備を一体で計画することが重要です。制度内容は年度ごとに変わるため、最新の公募要領を確認し、早期から準備を進めましょう。
監修
冷凍冷蔵倉庫の建設パートナー株式会社澤村
徹底したワンストップ
対応で
“冷える”だけ
ではない倉庫を
構想段階の提案から、設計、施工、改修まで全てをワンストップで対応。冷凍冷蔵機会社との提携で、万が一のトラブル時にも迅速に対応し、安定運用を提供します。
システム建築の採用と補助金活用支援で短納期・初期コスト削減を実現。高断熱構造技術で、省エネに寄与する冷凍冷蔵倉庫を建設します。
遮熱×高断熱×設備制御
で
コスト低減が可能に
省エネ・高断熱構造を備えた総合建築サービスを強みとし、高気密・高断熱の外壁材、独自のルーフシステムにより、コスパのよい高性能な断熱材・遮熱材を使用。太陽光発電やピークカット（電力効率を上げる技術）も導入し、省エネ効果の高い冷凍冷蔵設備と組み合わせることで、温度管理効率やランニングコスト低減を実現します。
注目エリア ×
地元の会社としての強み
澤村が70年に渡って拠点を置く滋賀県は、冷凍冷蔵倉庫において重要な広域配送・BCP・内陸型物流拠点として、高いポテンシャルを持つエリア。競合も少なく、新規参入に適した環境です。地元の建設会社として滋賀と冷凍冷蔵倉庫建設に精通した澤村が一貫してサポート。緊急時やメンテナンス時にも迅速に対応、「止まらない仕組み」を提供します。
MEDIA
当メディアについて
WEBマーケティングサービスを提供するZenken株式会社が、株式会社澤村をスポンサー／監修のもと、企業の冷凍冷蔵倉庫建設を成功に導くためのメディアとして制作・運営しています。